O Impeachment do Síndico

O Impeachment do Síndico

Tal como o Presidente da República, pode, também, o síndico de condomínio ser destituído de seu cargo.

A despeito da terminologia costumeiramente empregada para os casos de deposição do chefe maior do Poder Executivo (impeachment), prefere o Código Civil empregar o vocábulo “destituir” 1, para hipóteses de exoneração do chefe do Órgão Executivo do condomínio2.

Recentemente, presenciamos um impeachment presidencial. Pudemos perceber, com clareza, o rigor que se deu em todo o processo que homologou o seu resultado final, com votações sucessivas nas Casas Legislativas, cujo procedimento segue as determinações legislativas impostas pela lei federal3, seguindo as diretrizes da Carta Maior4.

Percebe-se daqueles entabulamentos legais disposições no sentido de preservar a vontade da maioria que escolheu seu representante, com a inclusão de requisitos especiais para instauração do procedimento investigatório/punitivo, como, por exemplo, a previsão legal pela necessidade da aprovação por meio da votação da maioria qualificada de seus membros, que resguarda um caráter excepcional e extraordinário ao caso, gerando uma estabilidade ao mandatário gestor.

É exatamente nesse sentido que se pretende a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações) e o próprio Código Civil. Com efeito, é o síndico o representante/administrador do condomínio, o qual é escolhido por meio de Assembleia Geral5.

Portanto, podendo ter seus poderes revogados somente pelo mesmo órgão deliberativo que o elegeu (cuius est condere eius est revocare)6, sem prejuízo da imputação de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos lesados7.

Sobre o assunto, o Mestre Pontes de Miranda8, desde sua época já previa hipóteses como esta, afirmando que: “A sanção que a reunião tem é a revogação dos poderes”.

No ordenamento jurídico atual, tem-se que a destituição do síndico é medida drástica, que deve ser tomada somente depois de verificado o confronto entre as decisões administrativas tomadas (ou falta delas) e as exigências legais cabíveis, ocasião em que os condôminos interessados observarão os seguintes passos:

Em primeiro lugar, dos deveres do síndico elencados no art. 22 da Lei nº 4.591/649 e art. 1.748, do Código Civil10, os quais, se infringidos, poderão motivar a sua destituição, a saber: desídia na execução de seus trabalhos, afronta ao Regimento Interno11, desrespeito às normas da Convenção Condominial12, falta ao dever de prestar conta anualmente (ou sempre que houver convocação para tanto), má administração, provocação de prejuízos e falta de capacidade de gerência do condomínio, integram o rol que pode autorizar a destituição do síndico13.

Em segundo lugar, a convocação para a Assembleia destinada à destituição do síndico, deverá constar da ordem do dia a deliberação para este fim, sendo inexigível a exclusividade da matéria, a qual deverá ser convocada por um quarto de todos os condôminos14, exatamente porque, como geralmente acontece, o síndico não convocará Assembleia para votar sua própria destituição15. Frise-se: é importante resguardar ao síndico acusado, na realização da Assembleia, o princípio da ampla defesa e do contraditório.

E em terceiro lugar, a votação que destituir o síndico deverá ter quorum composto pela maioria absoluta de todos os condôminos.

A par da controvérsia sobre a quantidade mínima legal exigível para o cumprimento do art. 1.349, CC, em que doutrinadores (Luiz Antônio Scavone Junior16, Rodrigo Karpat17, J. Nascimento Franco18, Luis Fernando de Queiroz19, Francisco Eduardo Loureiro20) e parte da jurisprudência21 entendem que a maioria absoluta, no caso exposto, refere-se aos presentes na Assembleia, somos pela interpretação literal do dispositivo, levando-se em consideração a “maioria absoluta stricto sensu” 22 (metade mais um de todos os condôminos), sob pena da utilização da maioria simples (metade mais um dos presentes).

Como se verifica, em que pese todo respeito aos que pensem em sentido contrário, nos parece que o legislador quis mesmo estipular a maioria absoluta dos membros da massa condominial para destituição de síndico, e não dos presentes, exatamente porque se trata de ato causal, extraordinário e grave, merecendo, assim, um quorum especial para sua homologação23, como de plena conformidade com os Mestres: Caio Mario da Silva Pereira24, Arnaldo Rizzardo25, Fabrício Zamprogna Matiello26 e tantos outros.

Conclui-se, portanto, que mesmo tendo o síndico poderes de administração e gerência das partes comuns do condomínio, tem-se que este não é absoluto, sendo perfeitamente passível de sua destituição na medida em que verificada atitude lesiva ao condomínio e cumpridos os requisitos legais exigidos.

 


1 BRASIL, Código Civil, Lei nº 10.406/2002: “Art. 1.349: A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”.

2 RIZZARDO, Arnaldo, Direito das Coisas, 6ª Edição, Revista e Atualizada, Rio de Janeiro: Forense, 2012, pag. 665: “Constitui o síndico o órgão executivo do condomínio.”;

3 BRASIL, Lei nº 1.079/50.

4 BRASIL, Constituição Federal: “Art. 85. São crimes de responsabilidade os atos do Presidente da República que atentem contra a Constituição Federal e, especialmente, contra: I – a existência da União; II – o livre exercício do Poder Legislativo, do Poder Judiciário, do Ministério Público e dos Poderes constitucionais das unidades da Federação; III – o exercício dos direitos políticos, individuais e sociais; IV – a segurança interna do País; V – a probidade na administração; VI – a lei orçamentária; VII – o cumprimento das leis e das decisões judiciais. Parágrafo único. Esses crimes serão definidos em lei especial, que estabelecerá as normas de processo e julgamento. Art. 86. Admitida a acusação contra o Presidente da República, por dois terços da Câmara dos Deputados, será ele submetido a julgamento perante o Supremo Tribunal Federal, nas infrações penais comuns, ou perante o Senado Federal, nos crimes de responsabilidade. § 1º O Presidente ficará suspenso de suas funções: I – nas infrações penais comuns, se recebida a denúncia ou queixa-crime pelo Supremo Tribunal Federal; II – nos crimes de responsabilidade, após a instauração do processo pelo Senado Federal. § 2º Se, decorrido o prazo de cento e oitenta dias, o julgamento não estiver concluído, cessará o afastamento do Presidente, sem prejuízo do regular prosseguimento do processo. § 3º Enquanto não sobrevier sentença condenatória, nas infrações comuns, o Presidente da República não estará sujeito a prisão. § 4º O Presidente da República, na vigência de seu mandato, não pode ser responsabilizado por atos estranhos ao exercício de suas funções.”

5 RIZZARDO, Arnaldo, op. cit., pags. 664/665: “A administração dirige o condomínio, cuidando de todos os seus interesses e controlando a ordem interna. Exerce-se através do síndico, que é escolhido pela assembleia dos condôminos”.

6 PEREIRA, Caio Mario da Silva, Instituições de Direito Civil, Volume IV, Direitos Reais, 21ª Edição, Revista e Atualizada por Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2012, pags. 172/173: “O síndico é um representante dos condôminos, e, como tal, designado pela Assembléia. Dentro na velha regra, segundo a qual aquele que nomeia guarda o poder de revogar – cuius est condere eius est revocare – o representado tem sempre a faculdade de extinguir a representação.

7 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, O dever de conservação do edifício imposto ao síndico pelo novo Código Civil, Boletim de Direito Imobiliário, Revista nº 12, São Paulo: Diário das Leis, 2017, Pag.8: “Com ou sem destituição, o síndico omisso, ou seja, aquele que deixar de conservar as partes comuns, será responsabilizado civilmente pelos prejuízos que causar”.

8 DE MIRANDA, Pontes, Tratado de Direito Privado, Parte Especial, Tomo XII, Rio de Janeiro: Editora Borsoi, 1955, Pag. 404.

9 BRASIL, Lei nº 4.591/1964: “Art. 22: Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. § 1º Compete ao síndico: a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; f) prestar contas à assembléia dos condôminos. g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977). § 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos. § 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado. § 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. § 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada”.

10 BRASIL, Código Civil, Lei nº 10.406/2002: “Art. 1.348: Compete ao síndico: I – convocar a assembléia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação. § 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção”.

11 RIZZARDO, Arnaldo, op. cit., Pag. 647: “O regimento interno referido acima constitui-se de uma regulamentação da convenção, sem bem que mais adstrito a aspectos administrativos, contendo, também, direitos e deveres dos condôminos, além de normas de administração do condomínio”.

12 RIZZARDO, Arnaldo, op. cit., Pag. 645: “Objetiva a convenção regular os direitos e deveres dos coproprietários e ocupantes do edifício. […] Considera-se a convenção um contrato, pois representa a manifestação da vontade da maioria, determinada por um padrão legal, com força de lei entre as partes e terceiros, em suas relações jurídicas com o condomínio. Está subordinada à lei, a qual jamais pode contrariar”.

13 ZAMPROGNA MATIELLO, Fabrício, Código Civil Comentado, 7ª Edição, São Paulo: LTr, 2017, Notas ao art. 1.349, Código Civil, pag. 703: “Desídia na execução dos trabalhos que lhe competem, afronta ao regimento interno, desrespeito às normas da convenção, geração de conflitos intestinos e tantas outras atitudes dessa natureza são exemplos de irregularidades cometidas pelo síndico e que podem levar à sua destituição. Também a falta ao dever de prestar contas anualmente, ou sempre que houver convocação nesse sentido, será motivo para deposição. A má administração, a provocação de prejuízos ao condomínio e a falta de capacidade de gerenciamento integram igualmente o rol de causas aptas a autorizar a assembleia destituir o síndico.

14 KARPAT, Rodrigo, Condomínio: Impeachment do Síndico, Boletim do Direito Imobiliário, Revista nº 10, São Paulo: Diário das Leis, 2017, Pag. 9: “Como o síndico não convocará uma assembleia para ser destituído, um quarto dos condôminos poderão convocar a assembleia com o fim de destituí-lo”.

15 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, Direito Imobiliário: Teoria e Prática, 4ª Edição, Revista e Atualizada, Rio de Janeiro: Forense, 2012: Pags. 691/692: “O art. 1.349 do Código Civil menciona, também, que a assembleia será especialmente convocada, o que significa que deverá constar da ordem do dia a deliberação para destituição do síndico, não sendo exigível a exclusividade da matéria, ou seja, podem haver outras deliberações na convocação. A destituição se dá pelo voto da maioria absoluta dos membros da assembleia, convocada por um quarto de todos os condôminos (Código Civil, arts. 1.349 e 1.355, visto estar evidente que, no mais das vezes, o síndico não convocará assembleia para votar sua própria destituição.

16 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, op. cit., Pags. 691/692.

17 KARPAT, Rodrigo, op. cit., Pag. 9.

18 FRANCO, J. Nascimento, Condomínio, 5ª Edição, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005, Pag. 65.

19 LUIS FERNANDO DE QUEIROZ, Condomínio em foco: questões do dia a dia, Curitiba: Bonijuris, 2012, Pag. 96.

20 LOUREIRO, Francisco Eduardo, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Coord.: Ministro César Peluso, 5ª Edição, Barueri: Manole, 2011, Pag. 1.409.

21 STJ, AResp. nº 76.837/DF, decisão monocrática, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Julgado em 13/11/14, Publicado em 28/11/2014; STJ, AResp. nº 286.628/SP, decisão monocrática, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Julgado em 31/08/16, Publicado em 08/09/16; STJ, Resp. nº 1.266.016/DF, Terceira Turma, Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Julgado em 18/12/14, Publicado em 16/02/15.

22 DE AZEVEDO MARQUES, Clemenceau Luís, Repertório Enciclopédico do Direito Brasileiro, Maioria, coordenado por: J. M. Carvalho Santos, Rio de Janeiro: Editora Borsoi, Pag. 245: “É a que compreende mais da metade dos votos dados pelos membros de um corpo eleitoral ou de qualquer corporação”

23 PEREIRA, Caio Mario da Silva, op. cit., pags. 173.

24 PEREIRA, Caio Mario da Silva, op. cit., pags. 172.

25 RIZZARDO, Arnaldo, op. cit., Pag. 668.

26 ZAMPROGNA MATIELLO, op. cit., pag. 703.


MATHEUS ROBERTO MAIA RIBEIRO

Advogado e Pós-graduado em Direito Imobiliário

O Impeachment do Síndico
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