Possibilidade jurídica de usucapir imóveis da Caixa Econômica Federal

 Recentemente, a Terceira Turma do STJ firmou entendimento no sentido de que o imóvel vinculado à Caixa Econômica Federal através do SFH – Sistema Financeiro de Habitação é impossível de sofrer usucapião. E essas foram as palavras da Ministra Relatora: “[…]o imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público[…]”1.

Muito embora o Superior Tribunal de Justiça, bem como os Tribunais Regionais Federais da 4ª e 5ª Região2, majoritariamente, entenderem pela impossibilidade desses imóveis sofrerem usucapião, este assunto ainda está longe de estar pacificado, podendo ser encontradas várias decisões em sentido contrário inclusive, do Supremo Tribunal Federal3.

O cerne da questão diz respeito ao fato de que, apesar da Caixa Econômica Federal ser empresa pública, é exploradora de atividade econômica e possui natureza jurídica de direito privado, portanto não sendo privilegiada pelos arts. 98 e 99 do Código Civil4, dispositivos que conceituam e elencam, especificamente, os bens públicos, excluindo todos os outros5.

É exatamente nesse sentido, como de plena conformidade com o STF, que entendemos. A empresa pública, mesmo atuando em caráter de prestadora de serviço público, não pode ter benefícios que não estejam previstos na Constituição Federal ou lei própria, sob pena de afetar diretamente o justo e regular funcionamento do sistema econômico brasileiro.

Em outras palavras, na medida em que a empresa pública se insere no mercado econômico, se submete automática e objetivamente às mesmas relações de uma empresa privada, sobretudo porque têm o mesmo objetivo: aumentar o capital6.

A principal fundamentação dessas decisões se lastreia na alegação de que, em casos que envolvam o SFH – Sistema Financeiro de Habitação, A Caixa Econômica estaria explorando serviço público de relevante função social, executando a política nacional de habitação.

Quanto a isso, três pontos devem ser levados em consideração.

Em primeiro lugar, cumpre ressaltar que a verba que é utilizada sob as regras do SFH, é oriunda de aplicações financeiras, que por sua vez é emprestado aos mutuários com a incidência de juros elevadíssimos, diga-se de passagem7. Trata-se de atividade financeira que visa efetivamente o lucro da empresa. Portanto, não pode ser configurado dinheiro público.

Em segundo lugar, observa-se uma proteção ao bem das empresas públicas no âmbito dos julgados cíveis que não é resguardada em nenhum dispositivo legal, muito pelo contrário. Existe, sim, uma exclusão do rol elencado no Código Civil e uma disposição expressa da Constituição Federal, em seu art. 173, §2º8, que aqui poderia ser utilizada com analogia, no sentido de vedar às empresas públicas os privilégios fiscais não extensivos às empresas privadas9.

Por fim, o acórdão chegou a conclusão de que a Caixa Econômica prestava serviço de relevante função social, e que por essa razão seus imóveis não poderiam sofrer usucapião. Mas a aplicação do princípio da função social é exatamente o objetivo do instituto10.

A própria Constituição Federal abriga esse princípio em diversos dispositivos legais, sendo um deles, inclusive, o da usucapião urbana11. Nota-se, nesses casos, a prevalência pela aplicação do princípio da função social indireta, uma vez que a empresa pública não é destinatário final da verba do SFH, em detrimento da direta, que seria aquela entabulada na Carta Magna.

Em verdade, o que a jurisprudência tenta evitar aqui é a ocupação clandestina de imóveis financiados pelo programa, e posteriormente oficializados pela usucapião12. No entanto, acabou prejudicando o direito daquele terceiro comprador de boa-fé e que adquiriu o imóvel perante o mutuário.

A solução é deixar que a Caixa Econômica, empresa pública sem os privilégios legais, mas com vasto número de empregados que, de forma independente, fiscalize, notifique e judicialize todos os mutuários de imóveis que tem participação e interesse, assim como fazem as instituições financeiras privadas.

O direito deve resguardar, acima de tudo, a boa-fé e as necessidades jurídico-legais do caso em concreto, levando-se em consideração a aplicação da hierarquização das normas.

Se a Constituição Federal e as leis extravagantes não elencam as empresas públicas no rol indicado, não cabe ao Judiciário ir de encontro a elas, sob pena de afetar diretamente as funções atribuídas na tripartição dos poderes.


1 STJ, RESP nº 1.448.026/PE, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, publicado em 21/11/2016.

2 TRF 4ª Região, AC nº 2000.71.00.026228-0/RS, 4ª Turma, Rel. Des. MARGA Inge Barth Tessler, Dje 13/10/2009;TRF 4ª Região, AC nº 2004.71.00.038106-6, 3ª Turma, Rel. Des. Conv. Nicolau Konkel Júnior, Dje 10/12/2009; TRF 5ª Região, AC nº 577375/PE, 4ª Turma, Rel. Des. Conv. Ivan Lira de Carvalho.

3 STF, RE nº 536297, Rel. Min. Ellen Gracie, Dje 25/11/2010.

4 Art. 98. São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem. Art. 99. São bens públicos: I – os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças; II – os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias; III – os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades. Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado.

5 1ª VARA FEDERAL DE SERGIPE, Proc. nº 200885000029390/SE, Juiz Fabio Cordeiro de Lima.

6 ABRANCHES, Sergio Henrique, Questão da empresa estatal – economia, política e interesse público.

8 §2º As empresas públicas e as sociedades de economia mista não poderão gozar de privilégios fiscais não extensivos às do setor privado.

9 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella, Direito Administrativo, Ed. Atlas, p. 55.

10 ZACARIAS, André Eduardo de Carvalho, Usucapião Anotado, 6ª ed., São Paulo: Ed. Anhanguera, 2016.

11 BRASIL, Constituição Federal, Art. 183, caput: “Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

12 TRF 5ª Região, AC nº 466665/CE, 2ª Turma, Rel. Des. Rubens de Mendonça Canuto.


 MATHEUS ROBERTO MAIA RIBEIRO

Advogado e Pós-graduado em Direito Imobiliário

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