Devo pagar taxas condominiais mais alta em apartamentos de cobertura? – por Matheus Maia

O tema é demasiadamente controverso. O Código Civil de 2002, em seu art. 1336, que descreve os deveres do condômino, delimita que as taxas condominiais deverão ser rateadas com base na proporção da fração ideal de cada um. Posteriormente, a Lei nº 10.931/04, acrescentou a exceção em caso de a convenção dispor em sentido contrário. Da mesma forma dispõe o art. 1, § 1º, da Lei nº 4.591/64 – Lei que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Caio Mário da Silva Pereira, em seu Livro Condomínio e Incorporações,[1] explica: “A proporcionalidade dos rateios é vinculada ao valor da unidade”.

O método de cobrança de despesas condominiais pela utilização da fração ideal deve ser aplicado com razoabilidade, levando-se em consideração o princípio do proveito efetivo. A discussão já havia sido consolidada no Tribunal Superior, até que surgiu a decisão monocrática no Recurso Especial nº 1.104.352/MG,[2] que reascendeu o interesse social na matéria.

Não era para menos. Só em São Paulo, capital, um terço da população reside em condomínios, e o número cresce anualmente.[3] A decisão gerou tanta controvérsia, que o Superior Tribunal de Justiça, em nota[4], esclareceu ponto a ponto a decisão, o que passamos a fazer agora.

A decisão monocrática e já transitada em julgado de fato confirmou o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.[5] E sim, a decisão de segunda instância retira a soberania da assembléia geral do condomínio em detrimento do enriquecimento ilícito, que no caso, foi constatado através de perícia no local que comprovou que a despesa do proprietário não é maior em virtude de sua área. Acontece que o recorrente – Condomínio – deixou de impugnar esse importante fundamento, o que fez com que o recurso tivesse sido negado por motivos processuais e não materiais.

Mesmo que assim não fosse, o STJ já havia firmado entendimento, em 2003, no sentido de que os condomínios devem utilizar o critério isonômico, e esse entendimento vem sendo adotado desde então.[6]

Concordamos com o exposto. Não seria justo uma cobertura pagar o valor dobrado se o medidor de água, gás e energia são individuais. Pagar valor a maior, nesses casos, infringe explicitamente o art. 5º da Constituição Federal, que estabelece a igualdade de todos perante a lei.

E no caso em que os medidores são comuns, deve ser analisado na instrução processual se a cobrança das taxas condominiais no valor mais alto pode ser aplicada ao caso concreto, sob pena da condenação do condomínio na repetição do indébito – restituição do valor cobrado ilegalmente, em dobro – como aconteceu no recente julgado do Superior Tribunal.


[1] PEREIRA, Caio Mário da Silva, Condomínio e Incorporações, 1ª ed., Ed. Forense: 1965, p. 116.

[2] STJ, RESP nº 1.104.352/MG, REl. Min. Marco Buzzi, 08 de maio de 2003.

[3] http://sao-paulo.estadao.com.br/noticias/geral,210-mil-pessoas-trocam-casa-por-predio-em-5-anos-e-13-de-sp-vive-em-condominio,1534756.

[4] http://www.secovi.com.br/biblioteca/publicacoes/stj-esclarece-questao-sobre-taxa-de-condominio-e-fracao-ideal-/312/.

[5] TJMG, Apelação Cível 1.0024.04.504058-1/001, Rel. Des. Sebastião Pereira de Souza, 16ª Câmara Cível, Julgado em Sebastião Pereira de Souza.

[6] STJ, RESP nº 541.317/RS, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, Julgado em 09/09/03.


Matheus Roberto Maia Ribeiro.
Advogado e Pós-graduado em Direito Imobiliário.

     Matheus Roberto Maia Ribeiro. Advogado e Pós-graduado em Direito Imobiliário. 

     

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