Usucapião Extrajudicial – A Culminação De Um Instituto Histórico

O usucapião, ou “A” usucapião, como prefere utilizar o Código Civil de 2002, é uma forma unilateral e originária de aquisição de propriedade. Caio Mário da Silva Pereira, ao definir o norte sobre o tema, é catedrático: “Usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada”[1].

Com efeito, a partir da sintética e precisa conceituação acima transcrita, podemos extrair dois requisitos mínimos para a caracterização do usucapião: O primeiro se qualifica pelo domínio fático da propriedade, evidenciado através da posse, ou seja, cabe ao interessado o ônus de comprovar o “animus domini”; e o segundo requisito é justamente o tempo, que por sua vez, se identifica pela ocupação contínua, que deverá ocorrer de maneira mansa e pacífica.

De forma resumida, e para não deixar margem a qualquer dúvida sobre os efeitos do instituto, Luiz Antônio Scavone Junior preleciona: “O usucapião nada mais faz que transformar um fato (posse) em direito (propriedade)”[2].

Apesar do usucapião abranger, em sua modalidade de aquisição de propriedade, direitos fundamentais garantidos na Carta Magna, tal como o direito à moradia (Arts. 5º, XXIII [3] e 6º [4] CF)[5],  isso não quer dizer que a raiz do instituto é recente. Muito longe disso.

O primeiro registro do usucapião que se tem conhecimento é de 462 anos Antes de Cristo, com a criação formal das Leis das XXII Tábuas. Também chamada de Lex, o conjunto de leis, de origem tipicamente romana, serviu como base fundamental para a elaboração do “Corpus Juris Civilis”, e é considerado, até pelos próprios romanos, a fonte do Direito Civil de das ações legais[6].

O texto legal antigo não deixa margem a qualquer dúvida. Em sua Tábua Sexta, no Capítulo intitulado “Do direito de propriedade e posse”, entabulava o seguinte enunciado: “As terras serão adquiridas por usucapião depois de dois anos de posse; as coisas móveis, depois de um ano” [7]. Têm-se aí, portanto, a origem tanto do direito material quanto etimológica.

Posteriormente, o instituto foi incorporado pelo Código Civil de 1916, por influência do Código Alemão, e repetido no Código Civil de 2002[8]. O Código de Processo Civil de 1973 trouxe o usucapião na parte especial, o que não aconteceu no Novo Código. O CPC de 2015 trouxe a modalidade no decorrer do texto, trazendo uma novidade em seu art. 1.071, que modifica o Capítulo III do Título V da Lei de Registros Públicos, admitindo o USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL.

A modificação na referida lei, patenteada sob a égide do art. 216-A, veio com o objetivo de desjudicializar situações em que existam a possibilidade de solução consensual de pessoas maiores e cabazes, gerando automaticamente um “desafogamento” do Judiciário.

Este procedimento administrativo deverá contar com a participação de advogado e pode ser realizado no Cartório de Notas, com o cumprimento de alguns requisitos subjetivos: (a) a juntada de comprovantes de pagamentos de impostos, contas de água e/ou energia, contratos de compra e venda, dentre outros documentos que possa dar subsídio ao tabelião em identificar o justo título imposto no inciso IV do art. 216-A; (b) a instrução de uma planta e memorial descritivo assinado por profissional com habilitação em dia no Conselho Regional, e dos titulares do direito real (requerentes) – inciso II do art. 216-A; (c) a elaboração de uma ata notarial pelo tabelião, que deverá atestar o tempo de posse e seus antecessores, constando tudo que for necessário para a verificação do fato. Neste ato, o tabelião comparecerá no imóvel usucapiendo, ocasião em que irá examinar as circunstâncias do local, podendo tirar fotos, entrevistar os confrontantes, certificar a anuência ou discordância dos mesmos, ocasionando numa confecção de uma ata notarial de justificativa de posse – instrumento público registrado no livro de notas; (d) e finalmente, com as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, e com a anuência dos confinantes e dos entes federativos, dar-se-á findo o processo administrativo com a lavratura do reconhecimento declaratório do tabelião.

É importante ressaltar dois pontos a respeito do procedimento previsto na Lei: (a) a primeira diz respeito ao último trecho do §2º do art. 216-A, que interpreta o silêncio da parte para se manifestar em 15 (quinze) dias como discordância no consentimento do procedimento, dispositivo que vai de encontro às normas processuais vigentes, como é o caso da revelia prevista no art. 344 do CPC[9]. Temos que essa disposição travará grande obstáculo na efetivação desse excelente instituto. (b) Em segundo lugar, mister se faz destacar que a rejeição do usucapião extrajudical não impede o ajuizamento de ação judicial competente.

O dispositivo legal veio em boa hora, patenteada a necessidade de desjudicialização de questões por via administrativa, ficando aqui o registro de nossa discordância em relação à uma pequena parte do texto, que poderá e deverá ser saneada pelo Conselho Nacional de Justiça e/ou por modificação legislativa.

Referências bibliográficas:

[1] PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil, 21ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2012, P. 118.

[2] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, Direito Imobiliário – Teoria e Prática, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2012, P. 865.

[3] BRASIL, Constituição Federal, Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:XXIII – a propriedade atenderá a sua função social.

[4] BRASIL, Constituição Federal, Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 90, de 2015)

[5] GARCIA, Maria, Direito Imobiliário Atual, Daniel Aureo de Cstro (coord.), Rio de Janeiro: Elsevier, 2013, P. 18 e 21.

[6]  VIEIRA, Jair Lot, Código de Hamurabi – Lei das XII Tábuas, 3ª ed., Ed. Edipro, 2011, P. 123/124.

[7] VIEIRA, Jair Lot, op. cit., P. 123/124.

[8] [8] PEREIRA, Caio Mário da Silva, op. cit. P. 117.

[9] BRASIL, Lei nº 13.105/2015, Art. 1.071.  O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: “Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. § 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.§ 6o  Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.§ 10.  Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

    Advogado e pós-graduado em Direito Imobiliário.
    Usucapião Extrajudicial – A Culminação De Um Instituto Histórico
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